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7月中国地产圈的发生了两件大事2019iyiou

发布时间:2019-05-14 19:21:29

7月,中国地产圈的发生了两件大事。

一是7月4日停牌近半年的万科复牌,万科的控股权之争进入第二季,宝能、华润和万科的管理层继续缠斗。

二是7月7日保利地产和中航地产双双公告,保利和中航工业两大集团之间的地产整合大幕拉开,而受益者被认为是保利地产。这天,国内第五家半年销售过千亿的房企出炉,保利地产以1106亿的销售额再次刷新销售记录。

其实,这两件事情对于中国房地产行业而言,极具标志性意义。

它意味着:1、在后千亿时代,中国地产业千亿军团出现分野,行业老大万科或将被这次危机拖垮;2、中国地产业并购整合的大幕正式开启,胜出者将成为新老大。

全年销售或突破2000亿

7月7日,保利地产公布了6月份销售情况简报。公告显示,当月保利地产实现签约面积201.13万平方米,同比增长4.79%;签约金额269.76亿元,同比增长5.16%。单月销售面积和销售金额均创下历史新高。

至此,保利地产上半年共销售1106.25亿元,同比增长45.48%。

这是继万科、恒大、碧桂园、绿地之后,第五家半年过千亿的房企。其中,行业老大万科以超过1900亿的半年销售额继续领跑。

不过,相比于万科、恒大、碧桂园,央企背景的保利地产在今年上半年的销售表现更具研究意义。

数据显示,保利地产次跻身千亿俱乐部发生在2012年。

那一年,保利地产的年度销售额达到了1017.39亿元,这是除万科外,第二家年销售超千亿的房企。

资料显示,2013年、2014年保利地产的销售均在10月份破千亿,2015年9月份过千亿,而今年6月已过千亿。

也是在2012年,成为千亿房企后,保利地产提出要“再造一个千亿保利”,即追逐2000亿元,时间节点一度设定在2020年。

从目前的销售业绩来看,这个目标有望提前4年完成。

克而瑞研究中心分析称,按目前的速度来看,保利地产今年销售冲破2000亿元是大概率事件。

毕竟,现在时间刚过半,销售却超过了1100亿元大关。而且,通常而言,下半年才是房地产销售的旺季。

不过,相比于万科等巨头,就增长势头来看,保利地产为稳健和强劲。

以今年6月份的销售数据为例,四大房企中环比销售增速超过40%的只有保利地产和恒大地产,分别达46%和44%。万科的环比增速不到12%,碧桂园甚至出现了小幅下降。

除了销售亮眼外,保利的增长质量甚至超过万科。这一点从其稳健的毛利率也可以看出。

统计显示,由于近几年的土地成本大幅上涨,且供求关系发生显著变化,房企的毛利率普遍下滑。以龙头房企万科为例,公司的毛利率已从2012年的25.84%下降至2015年的不足20%,下降幅度高达25%,但保利地产的毛利率一直处于30%以上,维持较高的水平。

万科向左 保利向右

客观而言,在国内房地产业,真正能代表行业未来的,一是万科,二是保利。一如4年前,这两家房企率先撞破年度销售千亿的门槛一样。

数年前,万科总裁郁亮将中国地产的下一个十年称为白银时代。在他看来,遍地黄金时代已一去不再。和黄金时代不同,白银时代竞争更为激烈,“个位数的增长速度”将成为常态。

其实那个时候无论万科还是保利,都在思考白银时代的房地产行业,机会在哪里?到现在,这个答案逐步清晰,那就是行业整合并购。

7月6日晚,中航地产和保利地产先后发布公告称,中国航空工业集团与保利集团正筹划地产业务的重组整合,并将于7月7日起停牌。

这意味着,继武钢、宝钢停牌重组后,央企整合大风再起,地产央企整合重组将成为未来行业重大趋势。

国金证券研究所胡华如、贾翔夫指出,A股地产龙头企业在国资体系内、大股东体系外的资源要素整合正式开启。

不过,当保利开启并购模式时,万科的情况却恰恰相反。

从2015年7月起,为了抵挡门口的那个野蛮人,万科和宝能、华润两大股东间的战争已持续了一年多,而且暂时看不到收兵的信号与时间窗。

这也是为何有市场人士分析,2016年,中国房地产业的大局可能发生变化:万科可能会被野蛮人分裂,进而慢慢衰落,而保利依托自身的规模性扩张和外延式并购,很可能在某个节点完成对万科的超越。

生态圈为王

有券商分析师称,就万科和保利而言,在未来的一两年中,万科仍将有规模优势,也仍将是国内的房地产企业之一。但保利的后劲却让万科感到害怕,原因有二。

1、以并购为主的外延式扩张优势

统计显示,在房地产央企中,只有保利、中海规模达千亿级,招商、华润位居五六百亿的中等规模,而中粮、五矿、华侨城等只有百亿级规模,其余大部分央企地产企业规模也并不算行业翘楚。目前,21家被国资委允许从事房地产主业的央企中,已有超过半数启动内外部重组和并购计划。

因此,在今年,看点的并购大戏无非是中海对中信、以及保利对中航的并购。

但中航工业的地产版图比普通人能想象中的庞大。除了上市平台中航地产外,中航工业旗下还有中航国际瑞赛、中航万科、中航里城、天虹商场等地产平台。

安信证券分析师陈天诚指出,中航工业集团旗下地产业务价值不可估量,重组一旦成行,有可能为公司外延扩张打开空间,并借此不断提高自身市场占有率,挑战行业龙头地位。

而身处漩涡中的万科,外延式扩张举步维艰,甚至不可能。

众所周知,销售规模的万科眼下正受困于股权之争,其推出的与深圳地铁并购案也面临夭折风险。

2、一主两翼,保利已打造一个完整的生态圈

从过去几年的发展来看,保利地产已基本形成以房地产开发经营为主,以房地产金融和社区消费服务为翼的“一主两翼”业务板块布局。这种业务模式不但能使其规避业务单一风险,从而增加盈利,还能增加其拿地的资金来源。

以金融为例,保利地产旗下的信保基金截至2015年底,其规模已达413亿元,是国内的地产私募。为培育基金,其主要投资对象为保利地产自身业务,而上述413亿元,又将是保利地产开疆扩土的“弹药”。

保利资本,被看成是保利地产发力房地产金融的第二步。2015年12月,保利地产、保利投资与中金公司在珠海共同成立了这一资本运作平台。与信保基金不同,保利资本投资范围更广,涉及海内外地产、优质的商业资产及其他股权投资。

6个月后,保利资本进行了首笔跨界投资,以不超过25亿元投资了滴滴出行。在国内房地产领域,青睐于移动打车平台的大有人在。在保利资本之前,万科、海航集团以及龙湖创始人吴亚军都已经先吃了“螃蟹”,只不过,他们选择的是滴滴出行的竞争对手“中国优步”。保利资本法人代表兼总经理吴海晖曾透露,其股权投资将聚焦大消费、教育、医疗、物流、产业园运营等项目。

保利地产在下一盘金融大棋,他们的野心远不止于此,正试图对标KKR、黑石等,朝专业金融机构的方向靠拢。

而在保利两翼的另外一翼社区消费服务,保利已逐步搭建成型。

今年4月6日,保利地产正式推出其“5P战略”的生活蓝图——“全生命周期居住系统”。这个系统由五大部分组成,涵盖了从建筑到居家,从硬件设施到社区服务,从少儿到老年的所有需求。

在探索过程中,保利地产将创新发力点立足于主业相关的业务多元化,核心目的仍是完善房地产开发产业链,提升产品和服务的内涵,实现有质量增长的目标。目前,保利地产所开展的社区智能化、保利APP、养老、比邻超市等创新业务也都是围绕主业而来。

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